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【月度金牛 | 第3期】房企战略史诗之一:行业周期与战略节奏

时间:2017-08-19 07:05来源: 作者: 点击:
【月度金牛简介】 为让读者更深入了解房地产板块上市企业,亿翰智库将在每月8日、18日和28日重磅推出“月度金牛”系列企业研究报告,每次将深度解剖1家房企,并

【月度金牛简介】

为让读者更深入了解房地产板块上市企业,亿翰智库将在每月8日、18日和28日重磅推出“月度金牛”系列企业研究报告,每次将深度解剖1家房企,并逐步覆盖所有在内地从事房地产开发业务的上市企业。旨在从亿翰所擅长的战略视角,对上市房企进行更为专业的研究分析,为读者甄别企业优劣尽一份绵薄之力。

本文作者/ 张化东 李婷婷

目录

引言:行业周期新趋势——整体变动趋稳、不同能级城市分化

(一)价格周期显著,城市趋于分化

(二)地价整体上升,波动频繁发生

(三)避不开的周期,行业兴助企业兴

上篇:金地集团——5年的沉寂与再次复兴

(一)慢两步已慢于行业巨头

1. 09年行业回暖时慢一步

2. 12年行业回暖时慢一步

(二)困局:土地投资节奏

1. 拿地滞后,销售受困

2. 推出刚需,利润率下降

(三)破局:三招制胜突破千亿

1. 拿地避免追高,权益占比降低

2. 土储结构丰富,周转效率提升

3. 客户人群细分,产品结构改善

(四)二次复兴:17年上半年已重回前十!

1. 销售额已进前十,全年销售看好

2. 融资能力强,发展后劲充足

下篇:世茂房地产——眼下是最好的时代

(一)发展中难免有低谷

1. 世茂房地产与世茂股份,同业竞争困扰

2. 第8到第16,特殊的两年

(二)2011-2014年:繁荣下的危机

1. 销售额翻番,冲进企业TOP10

2. 猛进三四线,土储结构错位

3. 土储点多面广,盈利能力中等

(三)2015-2016年:去库存与降杠杆

1. 优化区域布局,回归一二线

2. 优化债务结构,净负债降10%

(四)2017年:力破千亿的关键年

1.标杆项目改造升级,内部同业竞争缓和

2. 17年已售451亿,期待下半年突围

结语:房企发展从未脱离土地端

(一)整体失衡:企业战略节奏与行业周期同步

(二)结构失衡:企业战略布局与行业周期异质

引言:行业周期新趋势——整体变动趋稳、不同能级城市分化

自2008年以来,中国房地产行业进入到新的发展阶段,房地产企业竞争由野蛮生长转化为专业能力之间的比拼。与所有行业一样,房地产行业也有周期性,同时,房地产行业周期往往与宏观经济情况紧密相关。往往那些具备前瞻性战略眼光、跟上行业发展的企业才能获得市场红利,换而言之,房企战略节奏与行业周期相适应,才能发展壮大。

价格周期显著,城市趋于分化

分析2009年至2017年间70个大中城市新建商品住宅价格指数,商品住宅价格经历了三个阶段的波动,一是2009年至2012年期间,二是2012年至2014年期间,三是2014年至今。

相较于前两个阶段,2015年以来的价格上涨呈现更为明显的分化趋势。一是价格指数环比变动转折点的差异,一线城市价格指数环比增加时间早于二线城市,二线城市又早于三四线城市;二是价格指数变动幅度差异,一线城市环比变动远高于二线及三四线城市。行业还是那个行业,市场还是那个市场,而市场内部已悄然发生巨变,房地产市场按照不同能级城市被划分为一线城市市场、二线城市市场与三四线城市市场。

图表:2009-2017年70大中城市新建商品住宅价格指数(分能级算数平均)

【月度金牛 | 第3期】房企战略史诗之一:行业周期与战略节奏

地价整体上升,波动频繁发生

2009年以来,所有城市地价均呈现上升趋势,其中一线城市地价上升最为显著,二线次之,三四线增加最少。单就价格来看,虽然一线城市地价大起大落、波动较为频繁,但仍不能阻碍其强劲的增长势头,2017年6月,一线城市推出的楼面价均价已高达10841元/平方米,约为2009年6月的4倍,为地价最贵的市场。因此,能否在地价波动中把握好低点成为决战一线城市的关键因素之一。

避不开的周期,行业兴助企业兴

由于涉及资金量大、产品开发周期较长,行业周期对于房地产企业十分重要,顺应周期发展,与市场需求发展步调一致的企业往往发展较快,而违背市场周期的企业往往面临更多阻碍,换言之,行业兴助企业兴,行业兴、企业不一定兴。

上 篇

金地集团——5年的沉寂与再次复兴

注:金地集团旗下有住宅业务及商业地产业务,分别由金地集团(600383.SH)、金地商置(535.HK)专业化运营,本文下文所指金地集团(600383.SH)仅指住宅业务。

慢两步已慢于行业巨头

··· 略 ···

困局:土地投资节奏

··· 略 ···

破局:三招制胜突破千亿

金地的转机出现在2014年以后,主要是三招制胜,一是新增土地储备权益占比明显下滑,通过低权益拿地分散风险、输出金地品牌;二是新增项目大小及容积率更适合企业自身情况,同时企业的周转效率提升;三是产品线跨度扩大,产品指向人群更为广泛。以上三点有力推动着企业的规模扩张。

1. 拿地避免追高,权益占比降低

以往金地拿地都追高,市场越火投资力度越大。而在前所未有的市场高点2016年,金地新增土储仅同比增加19%,这一次,金地没有疯狂拿地,而是出乎异常的冷静。拿地少会影响金地投资开发吗?答案是否定的!截止2016年底,金地总土地储备已达2950万方,是金地土储面积的最高点,完全能够应对未来3至5年内的发展。

图表:2014-2016年金地拿地情况

【月度金牛 | 第3期】房企战略史诗之一:行业周期与战略节奏

(责任编辑:新闻百事网)
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