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这年头,行业巨头也怕被颠覆。拥有汉庭全季桔子水晶的华住,携8000万会员杀入万亿长租房,欲和链家等房地产巨头一决高下,谁

时间:2017-08-07 12:43来源: 作者: 点击:
撰稿:李君宇 编辑:刘惜墨 上海闵行区,吴中路699号,这里是城家公寓办公所在地。中环路直通南北,吴中路横跨东西,这里距离最近的地铁站9号线漕河泾开发区站

这年头,行业巨头也怕被颠覆。拥有汉庭全季桔子水晶的华住,携8000万会员杀入万亿长租房,欲和链家等房地产巨头一决高下,谁能赢?

2017-08-07 07:52 来源:新经济100人 房地产 /物业

原标题:这年头,行业巨头也怕被颠覆。拥有汉庭全季桔子水晶的华住,携8000万会员杀入万亿长租房,欲和链家等房地产巨头一决高下,谁能赢?

这年头,行业巨头也怕被颠覆。拥有汉庭全季桔子水晶的华住,携8000万会员杀入万亿长租房,欲和链家等房地产巨头一决高下,谁

撰稿:李君宇 编辑:刘惜墨

上海闵行区,吴中路699号,这里是城家公寓办公所在地。中环路直通南北,吴中路横跨东西,这里距离最近的地铁站9号线漕河泾开发区站仅一公里。

以城家公寓为中心,方圆五百米范围内各式酒店错落其中,隔壁是全季,北面是汉庭,西边是如家。此外,每隔两三百米还有璞缇客、博江精品、嘉廷酒店等环绕四周。

从2009年到2012年,中国旅游业的井喷式发展带动了传统酒店住宿业的兴起,大批经济型酒店和星级酒店如雨后春笋,遍地开花。根据国家旅游局统计,截至2012年底,全国星级酒店共计12807家,拥有客房149.72万间,全年平均客房出租率为59.5%。

兴旺之后是产能过剩。商业地产开发成本日渐攀升,投资回报周期变长,加上互联网的冲击让传统住宿业跌入冰谷。截至2015年末,全国星级酒店减少至12327家,拥有客房146.3万间,全年平均客房出租率仅为54.2%。

寒冬也意味着初春将至。既然标准化住宿业已是僵局,政策也开始向长租公寓倾斜,非标的长租公寓则成为了地产、酒店以及创业公司的突破口,他们试图从这个万亿的市场里找到重新立足的据点。作为华住投资的城家公寓也同样如此。

01 战线:城市武装农村

想夺食长租公寓这块租赁市场并不容易。北上广深一线城市的集中式品牌长租公寓数量合计达335家,南京、杭州、苏州、武汉等强二线城市也已经有不少的集中式品牌长租公寓进驻(数据来源:迈点研究院MTA)。

这年头,行业巨头也怕被颠覆。拥有汉庭全季桔子水晶的华住,携8000万会员杀入万亿长租房,欲和链家等房地产巨头一决高下,谁

▲分散式长租品牌公寓分布概况 单位:间

(制图:彭瑞)

前有中介巨头链家自如寓开辟市场,后有魔方公寓、YOU+青年公寓、途家等创业公司群起而攻之。此时,老牌酒旅业和房产业巨头也按捺不住杀入战局,铂涛集团推出窝趣,世联行推出红璞。

旗下拥有汉庭、全季、桔子水晶、宜必思等14个酒店品牌的华住酒店集团和IDG资本共同投资城家公寓,进入公寓市场。「我们会被谁颠覆?这是我们的忧虑。」华住集团总裁兼任城家CEO的金辉说。

兵马未动粮草先行。显而易见,拿下长租公寓战役的关键点之一在于足够的房源扩张。获取房源依赖巨大的社会组织关系,华住在上海有400多家酒店,它像是一张情报网,能够及时捕捉到每个街尾巷道的房源信息,依靠附近物业、中介渠道、政府关系等区域伙伴加以挖掘、消化、整理和运营。

长租公寓的房源,无外乎集中式和分散式两种。集中式具有集中拿房、集中装修、集中管理和一次性投入市场等特点,自如、途家都是如此。分散式则是承包租赁,跟产权房进行利益分成,或者帮助B端业主进行托管,跟Airbnb类似。

城家公寓刚刚试水分散式房源,这种模式能够提升获取房源的能力,借此链接各个区域。分散式核心在于为B端房东产生价值,城家首先为B端植入华住旗下集约化的保洁服务来降低管理成本,其次导入华住酒店集团8000万会员体系来帮助B端提升收益和效率,最后通过对B端完整的闭环服务来摸索客户体验和企业化管理。

但分散式具有小、散、乱的特点,想要打造竞争壁垒还得从集中式房源的一砖一瓦做起。通常,拿下的集中式房源需要经过四到六个月的调整工期,行业平均收益回报期在四年左右,物业租赁时间是十五年,城家目前能够把调整工期缩短在一百多天。

集中式回报周期长,但适合背靠大资源、大资本的公司稳扎稳打。「我们的优势在于巷战,空军解决一个地方,但巷战能解放一片区域。」金辉告诉「新经济100人」。

低成本拿房是原来华住产业积累多年的核心优势之一。相较于途家从景区度假区获取房源,虽然拿房成本低,容易规模化扩张,但是中国度假酒店季节波动性强,极易引发高空置率。

途家采取农村包围城市的道路,城家则走城市武装农村的道路,不做开发商新建,而是旧楼改造,有一部分改造的物业来自于原来的经济型酒店。无论是公寓还是酒店,选址都是盈利的重中之重,城家能够把那些选址不合适的物业重新定位和吸收。

传统酒店业选址需要极强的到达率,低成本、大范围地集中散客,「第一次到上海来找一个酒店找半天」,金辉举例这类酒店选址属于典型的低频物业,但低频不代表无用。

公寓选址则恰好相反,讲究区域性获客,考虑的是周围人群的聚集数量。比如,华师大旁边有个宜必思酒店,酒店门外是单行道,不便于车辆来往,但距离地铁不远,人群聚集量大,做公寓就特别适合。城家把这部分低频物业重新消化,从土建积淀、外部结构、室内装饰、外围建筑等方面重新精心设计。

提升入住率的还有一个指标是入住效率,城家公寓能够根据用户的长短租需求灵活入住,短则7天,长则1年,短租计算方式是间夜,按度过的夜晚付钱,长租的方式是天,按一天付钱。城家采用的CAS系统能够根据数学匹配逻辑,把长短租按照收益管理体系来配比,极大地降低空置率,目前已开业的公寓入住率在90%以上。

(责任编辑:新闻百事网)
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